看6大房企年报读懂深圳2016楼市转型蔚然成风

发布时间：2021-01-07 11:36:04 阅读：次来源：根菜类厂家

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每到3月底4月初，便是上市房企年报的集中披露期。上市房企的业绩历来是市场关注焦点，而在去年全国楼市两极分化，一线城市房地产市场风生水起的背景下，具备绝对实力的品牌房企究竟取得了怎样的成绩，是否真的如同传说中一样赚得盆满钵满？本期专题将逐一盘点主流房企去年的销售业绩、营业利润、土地储备情况等关键信息，并结合今年一季度房企最新动向，对主流房企今年的战略重点、发展思路和发展方向做出大致研判。

华侨城

3月31日，深圳华侨城股份有限公司发布2015年度业绩快报公告。公告显示，截至2015年12月31日，华侨城A总资产为1152.66亿元，同比增长21.49%；归属于上市公司股东的所有者权益为380.86亿元，同比增长35.45%。

2015年全年营业总收入322.36亿元，同比增长4.94%；营业利润为68.88亿元，比上年同期减少6.28%；归属于上市公司股东的净利润约为46.41亿元，同比下降2.80%。

全国布局加速深圳尝试拿地新模式

公告表示，2015年公司加快与夯实各项业务的发展，推动战略实施、做强做大主业，房地产业务与文化旅游协同发展，通过差异化与专业化战略，成为中国现代服务业成片综合开发的领跑者，并取得良好的经营效益。

华侨城A在地产发展上一直面临着土地储备不足的问题。虽然2015年业绩快报未提及土地储备，但是根据该公司发布的2014年度报告来看，当年华侨城旅游综合业务配套地产储备权益面积仅有约622.6万平方米，房地产业务储备权益面积约266.2万平方米。为解决土地储备不足的问题，去年6月，华侨城A以28亿元的大手笔入手了深圳6个旧改项目。华侨城随后在公告中称，公司通过此次股权收购，开拓了华侨城在深圳获取优质土地资源的一种新模式，是华侨城地产业务拓展的新尝试。

深圳之外，华侨城A也在谋划加快全国布局。集团新任董事长段先念此前对媒体表示，华侨城集团正在以“文化产业+旅游产业+城镇化”模式进行新一轮全国布局。“北上广深等一线城市仍然是首选，海南、桂林等排名前十位的旅游城市，也要尽快布局”。在新项目拓展方面，华侨城A还意在核心城市获取短平快的地产项目并关注城市更新和旧改机遇。

招商蛇口

3月29日，招商蛇口发布合并招商地产之后首份年报。数据显示，2015年招商公司营业收入492亿元，同比增长8.2%，净利润48.5亿元，同比增长51.4%。三大业务板块中，社区开发与运营仍是营收重点，收入419.26亿元，占比约85%，毛利率23.57%，园区业务营业收入69.6亿元，占比约14.15%，毛利率47.04%，邮轮母港营业收入3.32亿元，占比约0.67%。截至2015年12月31日，集团土地储备面积为347.70万平方米，土地储备金额1891251.27万元。本年新增土地面积为95.13万平方米。

自贸区仍是招商蛇口重镇

未来3-5年提升园区运营业务

虽然在2015年年报中显示，招商蛇口土地储备只有347.7万平方米，但在前海蛇口该司拥有超过500万平方米土地在陆续办理土地证，其中，其中蛇口片区已开发建设面积为204.11万平方米，在建面积5.59万平方米，尚未开发建设面积30.44万平方米；此外，太子湾和前海片区分别有46.28万和242.86万平方米的面积尚未进行开发。

去年受益于蛇口的园区运营业务及双玺花园等项目开发销售，深圳区域营业收入在招商蛇口全国33个城市、四大区域中占比24.09%，毛利率高达44.55%。随着深圳房价一路飙涨，招商蛇口已明确表示2016年全年房产销售目标650亿，并完成前海土地整备的谈判，加速前海自由贸易中心一期的建设，在城市转型升级的大背景下加快“蛇口模式”的异地复制；推进太子湾启动区一期的建设，实现太子湾邮轮母港在2016年底顺利开埠。

招商蛇口总经理许永军表示，以此介入“一带一路”战略，三项业务的协同发展至关重要。未来三到五年内，传统地产业务占招商蛇口的收入比重将降低至60%，园区运营则从目前的20%左右提升至30%-40%，邮轮产业由3%-5%提升至10%。

万科

2015年，万科实现销售面积2067.1万平方米，销售金额2614.7亿元，同比分别增长14.3%和20.7%。净利润181.2亿元，同比增长15.1%。2015年新增项目全口径建筑面积2201万平方米，相当于全年销售面积的106%，支付地价款1090亿元，约占全年销售金额的41.7%，净负债率19.30%。

多渠道拿地降低土地风险，万科携2000套豪宅“回城”

房企如何看后市，拿地是主要指标之一。万科年度买地金额一般占销售额的40%左右，只有2013年超过40%，2014年低于40%，2015年这一数据是41.5%。万科在年度发布会上表示，去年拿地情况复杂，有二手地，有烂尾楼、在建工程，甚至有别人已经毛坯房竣工的房子。整体实现“量足价平”，保证了之后的开发和供应。

对于深圳而言，万科2016年最引人注目的便是携2000套豪宅“回城”，深圳万科甚至把今年定位成豪宅再出发的元年。三个豪宅项目分别是位于香蜜湖安托山区域的瑧山府，总建筑面积12.6万平方米，由7栋230平方米单一户型组成，共560套，计划6月推出126亿货量，后续还有二期。与兰江地产合作开发的瑧山道10月推出，公开资料显示规划建筑面积7.75万平方米，今年拟推376套178平方米以上大户型，货值70亿；最受瞩目的和深圳地铁合作开发的红树湾项目瑧湾汇，被视作万科迈向城市配套服务商的转型之作，拟于9、10月份亮相，合计200亿的货值，超过1000套单位，其中部分位LOFT产品。

华润置地

3月21日，华润置地在香港公布了2015年全年业绩。2015年全年，华润置地综合营业额为1033.93亿港元，同比增长15.3%。实现签约额851.5亿元人民币，同比增长23%；实现签约面积675.9万平方米，同比增长2.4%。全年综合毛利润率为31.2%，比2014年同期的30.5%有所改善；结算面积704万平方米，同比增加18.7%。

全年新增土地储备计容面积511万平方米，截至2015年12月31日，该集团实现总土地储备量4125.78万平方米。

回归一二线城市，深圳今年四盘齐发

去年，华润置地在全国购入18宗地，计容建筑面积510万平方米，并多次在全国拿下地王项目。用于拿地的金额占据销售额的近70%，完成了53个城市的布局。其中85%的土地位于一二线城市，显示出回归一二线城市的步伐正在加快。

另外，在商业地产方面，年报称，集团将进一步提升购物中心运营管理能力，合理安排在建项目开发节奏，积极探索商业业态创新。事实上，未来三到五年，商业地产也是集团的重点发展方向。去年开始，华润置地在商业地产领域的确加快了开业的步伐，去年全国累积有7家万象城开业，而到2017年，全国万象城将达31家。去年全年，华润置地在营业的投资物业总建面为491.2万平方米。其中已开业的万象城11个，开幕日店铺开业率平均为87.9%。

在去年集团851.5亿元人民币的销售额里，深圳大区就贡献了229.68亿元人民币，占比高达近27%。执行董事兼首席财务官俞建在年报会议上表示，深圳市场在华润置地具有举足轻重的作用，并对深圳市场寄予厚望。今年，华润置地在深圳四盘齐发，分别是深圳湾悦府、银湖蓝山、前海中心以及华润城，从顶豪、豪宅到高端商业，产品形态丰富。

恒大地产

年报数据显示，2015年全年，恒大地产累计实现合约销售额2013.4亿元，同比增长53.1%。毛利从2014年的318亿元上升17.7%至374亿元，毛利率下跌0.4%至28.1%。

截至2015年12月31日，土地储备建筑面积1.56亿平方米，在建工程面积5861.8万平方米，在建项目330个。此外，全年新获取项目82个，其中一二线城市新增项目数量占比62.2%，土地投资额占比75%。

深圳货值达3700亿元长期企业信用评级被下调

在房价涨幅居高不下的深圳市场，恒大地产集团董事局主席许家印表示，目前拥有20个项目，土地储备接近1200万平方米，按照现在的售价初步估算，销售额会达到3700亿元。如此高额的货值，当然值得好好耕耘。也正因此，从去年10月底开始，恒大频频被曝“已在位于南山的卓越后海中心租下20层楼、总计超过4万平方米的办公面积，或将总部迁往深圳”。此前媒体报道，恒大主席许家印也将会常驻深圳办公室。

不过，在靓丽的成绩单背后，依然难掩风险忧患。近日，国际评级机构标准普尔评级服务(下称“标普”)宣布将恒大的长期企业信用评级从“B+”下调至“B-”，展望为负面。标普分析师的研究数据显示，2015年，恒大总债务增加74.5%，达3700亿元人民币(其中包括永续资本工具)，2015年底债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的比率升至15倍，高于2014年的9.1倍。EBITDA对利息的覆盖率也由前年的1.3倍降至1.0倍。激进的增长偏好和举债扩张，正在逼使恒大的财务杠杆和利息覆盖率维持在较弱的水平。

深业

年报显示，2015年，深圳控股有限公司累计合同销售额达160亿元，同比大幅上涨116%，大幅超目标45.5%。毛利上涨56.5%至6374.5百万港元，整体毛利率为34.6%，同比增长5.1%。净资产负债率(含所有带息负债)大幅下降43.4%至36.5%

土地储备方面，截至2015年底，深圳控股土地储备规划总建筑面积963万平方米(权益部分878万平方米)，在深圳的土地储备的规划建筑面积达到328万平方米。

今年深圳推出9个项目进军长租公寓领域

这家深圳市政府最大的国有房地产开发平台，刚刚以5年内合同销售规模翻三番的加速度奠定了其在深圳市场的绝对优势。财报数据显示，盈利水平较高的深圳项目销售贡献占比从2014年的42%提高到70%，三四线城市项目占比则从32%下降到17%。

今年，深业全年可售货值约人民币290亿元，其中深圳货值占比超过80%，将重点推出深业上城、深业中城、深业东岭、观澜玫瑰苑等9个销售项目，可售物业七成为产业办公产品。

在非地产业务的转型路上，深业则依托资本金融机制进行产业筛选和业务重塑，由“开发-销售”转向“开发-销售-持有-运营”模式。据深圳控股首席运营官朱国强介绍，未来计划把深圳控股旗下住宅开发、产业园区、商业的物业管理业务打造成一个轻资产的模式。

除此之外，深业还将尝试“新玩法”———青年房卡计划，将自有存量物业进行改造，并与各区政府合作对部分存量物业进行运营管理，提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线，最终打造一个服务式公寓品牌。预计今年年底将推出3000套长租公寓，未来三年内计划在深圳提供两万套公寓。

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